Verkehrswertgutachten bei Erbschaft oder Schenkung
Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, so erlässt das zuständige Finanzamt einen Steuerbescheid. Dieser basiert auf einem vom Finanzamt ermittelten Wert der Immobilie. Wer mit dieser Bewertung nicht einverstanden ist, kann sich an einen qualifizierten, unabhängigen Sachverständigen wenden, der befugt ist, einen niedrigeren Wert der Immobilie nachzuweisen.
Das Finanzamt bewertet ihre Immobilie mit einem vereinfachten Verfahren, auf Grundlage des Bewertungsgesetzes (BewG). Eine Ortsbesichtigung der Immobilie findet nicht statt, womöglich werden vom Finanzamt nicht alle wertmindernden, objektspezifischen Besonderheiten berücksichtigt. Oder anders formuliert: die Wertermittlung des Finanzamts kann zu hoch sein! Aus steuerlicher Sicht kann es sich für Sie lohnen, die Wertermittlung des Finanzamts anzuzweifeln und einen unabhängigen Gutachter mit dem Nachweis des sogenannten „niedrigeren gemeinen Werts“ zu beauftragen.
Ein Gutachter ermittelt den Verkehrswert auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Dabei berücksichtigt er alle markt- und objektspezifische Besonderheiten, die den Wert der Immobilie beeinflussen. Auch diejenigen, die wertmindernd sind: Baumängel, Bauschäden, Hochwasserschäden, wirtschaftliche Überalterung, Immissionen, energetischer Gebäudezustand, etc. Dafür ist ein Besichtigungstermin vor Ort zwingend notwendig. Die Wertermittlung des Finanzamts hingegen findet ohne Objektbesichtigung statt, was dazu führen kann, dass wesentliche wertbeeinflussende Aspekte unberücksichtigt bleiben. Mit negativen, steuerlichen Auswirkungen auf Sie als Immobilienbesitzer. Nun liegt es an Ihnen, den Nachweis zu führen, dass der vom Finanzamt ermittelte Wert zu hoch ist. Die Nachweislast trifft nämlich den Steuerpflichtigen. Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dient ein Gutachten eines Sachverständigen, der die dafür notwendige Qualifikation vorweisen kann.
Gemäß Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 7. Dezember 2022, kommt ein Gutachter in Frage
- der von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken zertifiziert worden ist,
- des zuständigen Gutachterausschusses, oder
- der öffentlich bestellt und vereidigt ist.
Mit der Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 bin ich als Diplom-Bauingenieur (FH) befugt, Gutachten zum Nachweis des niedrigeren Wertes, zur Vorlage beim Finanzamt, zu erstellen.
